“00后”的小區(qū)，開始老了。
滬上的上海綠城、濱江花園，北京的珠江帝景、富力城等，一些耳熟能詳?shù)拿?，形形色色的大門與造型各異的雕像，在今天依然能嗅到濃濃的豪奢味。
踏上商品房發(fā)展的步點，這些千禧年后的佼佼者們，曾是“old money”眼中的心頭好，但經(jīng)歷20年的風(fēng)霜雨雪后，他們一如人到中年，談資終逃不過“保養(yǎng)”二字。
在久負盛名的“00后”小區(qū)中，上海普陀區(qū)的蘇堤春曉名苑也是其一。很多老上海對它的記憶，來自于小區(qū)門前頗為扎眼的噴泉水景，而在幾年前，這份青銅紋樣式的豪橫，也因為電路老化、維護成本等原因，變成了地產(chǎn)黃金時代的“遺跡”。
很難有人能從容面對老去，特別是看到別人還容顏常駐的時候。2021年，蘇堤春曉名苑展開了行動，小區(qū)“主動”提升物業(yè)費的動作，一度引得樓市沸沸揚揚。天底下自然沒有為漲而漲的道理，社區(qū)業(yè)主們通過這次物業(yè)費的提升，來改變社區(qū)整體服務(wù)質(zhì)量下降的頹勢。
時間來到2023年，業(yè)主與物業(yè)間的關(guān)系依然微妙，“00后”小區(qū)的衰老亦愈成常態(tài)。當(dāng)老小區(qū)需要直面保值增值的困局時，看似無理手的物業(yè)費提價，能否成為破局的關(guān)鍵？
或許今天的蘇堤春曉名苑，很值得看上一看。
學(xué)會與時間做朋友
走出玻璃幕墻的背面，溫習(xí)一遍南京西路的熙熙攘攘，散場后的CBD，重新把C位讓給萬家燈火。
順著地上、地下的人流，在普陀區(qū)長壽路的蘇堤春曉名苑并不算難找。
10月份的上海，下午5點的陽光已不算刺眼。在那個被熟知的噴泉水景上，間或有水花飛出，有老人在旁稍顯小心地拎著菜兜，孩子則不顧忌打濕衣服的危險，小跑去近前，狠狠抓住一把水柱再輔以一陣歡笑。
大門前廣場的噴泉水景
水景是一座社區(qū)品質(zhì)的象征，更是社區(qū)整體保養(yǎng)情況的一個寫照。在過去，出于電路、清潔、水質(zhì)等等原因，一個健康的水系不到10年，可能就會被荒廢。因此，維護良好的水景，往往也意味著小區(qū)整體設(shè)施均維持在一個不錯的狀態(tài)。
進入小區(qū)，亦是這樣的感覺。在車行區(qū)域的柏油路兩側(cè)，草地、矮灌木搭配上香樟樹、楊柏等常青樹種，形成了階梯式的視覺感官體驗。假山、廊亭、小橋藏在其中，當(dāng)年榮獲2003年全國人居建筑規(guī)劃設(shè)計方案競賽綜合大獎的影子，仍依稀可見。
有層次感的園林綠化
在人行區(qū)域，金屬與防腐木結(jié)構(gòu)的座椅，泛著悠悠蠟光；沒有裂紋的地磚鋪就平整，用腳在邊緣使勁蹭上幾下，沒有磕碰感，想來即便是清晨睡意朦朧的年輕人，與行動不便的老人也不會被絆到；一旁樓棟大堂里燈光明亮，俯身抬頭，過道內(nèi)的筒燈，是近幾年次新房的流行款式。
干凈的塑膠跑道
自2004年交付算起，蘇堤春曉名苑已經(jīng)19歲。與很多斑駁衰敗的同齡小區(qū)不同，即便路面與石面刻有歲月的紋理，但仍能在社區(qū)里看到明顯的呵護痕跡。
水景不算熠熠生輝，但少見污泥青苔；減速帶上有磨損的滄桑，但沒有翹起與缺失；植物品種略顯“古典”，但不見斷枝殘葉鋪在地面，諸如此類。
園區(qū)內(nèi)整齊有序
當(dāng)再一次看見大門前的噴泉時，太陽已臨近西下。高高的樹冠攔住夕陽，遮出了一條林蔭路，樹枝上的瀑布燈串變得顯眼，地上的景觀燈照亮往來的道路，一動一靜，襯托著人們的腳步不疾不徐。
與時間做朋友，即是一座近20年的社區(qū)最難得可貴的地方。
尋找社區(qū)老化癥結(jié)
蘇堤春曉名苑的轉(zhuǎn)折點發(fā)生在兩年前。
2021年時，業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾到達了臨界點。一方面，小區(qū)業(yè)主們因為設(shè)備的年久失修、服務(wù)響應(yīng)時間長而怨聲載道；另一方面，物業(yè)公司則因為成本問題無從下手，一時雙方僵持不下。
毋庸置疑，業(yè)主滿意度是衡量物業(yè)服務(wù)水平的重要標尺，但物業(yè)公司提及的成本問題并非無理取鬧。
通常來看，隨著設(shè)施老化，項目的維護成本，在同品質(zhì)的情況下，普遍會高于新項目。根據(jù)以往規(guī)律，小區(qū)的衰老每5年是一個大跨度。第一個5年，單元入口、墻地面等易磕碰區(qū)域，會開始展現(xiàn)較為明顯的殘缺；第二個5年，座椅、亭臺等景觀設(shè)施的光鮮逐漸褪色，漆面開始斑駁脫落；而在第三個、第四個5年里，厚重的金屬門銹跡斑斑，甚至部分保養(yǎng)良好的設(shè)備設(shè)施，也產(chǎn)生更新迭代的需求。
種種的維護與更換，均是一筆筆不小的開支，更關(guān)鍵的是，17年前的物業(yè)費水平，早已覆蓋不了如今社區(qū)里的運維成本與服務(wù)需求。
根據(jù)彼時媒體的報道，業(yè)委會為物業(yè)費的重新定價投入極大地精力，包括但不限于溝通物業(yè)公司、咨詢業(yè)內(nèi)人士與請第三方機構(gòu)調(diào)研，挨家挨戶與業(yè)主溝通意見，最終才讓“漲價”在業(yè)主中達成了共識。
蘇堤春曉名苑
但信任的天平卻沒有為17年的“情誼”傾斜。決定提價后，舊物業(yè)與新物業(yè)展開了角逐，后者壓倒性的贏得了超過七成投票。隨后，知名物業(yè)龍湖智創(chuàng)生活入駐社區(qū)，匹配新價格的服務(wù)品質(zhì)，為社區(qū)帶來對應(yīng)變化，也有了如今蘇堤春曉名苑里的景象。
一切頗為周折，卻幾乎是當(dāng)下老小區(qū)重拾品質(zhì)的通用路徑。隨時間的推移，物業(yè)企業(yè)因為經(jīng)費問題而被迫低成本運營，進而陷入到服務(wù)減配與滿意度下滑的惡性循環(huán)，在諸多“00后”小區(qū)中并不罕見。
事實上，管理成本的問題同樣也困擾著萬科物業(yè)、綠城服務(wù)、龍湖智創(chuàng)生活等大型物企，不同的是，多數(shù)情況下，這些物企能夠基于過往品質(zhì)服務(wù)建立的信任，在惡性閉環(huán)出現(xiàn)前，構(gòu)建新的良性循環(huán)。
例如，龍湖智創(chuàng)生活所服務(wù)的重慶水晶酈城，在今年7月，即通過業(yè)主集體投票將維持了19年的物業(yè)費增加了0.27元，由1.63元/平米提至1.90元/平米。
重慶水景酈城里維護一新的架空層
了解發(fā)現(xiàn)，在這個交付19年的小區(qū)里，龍湖智創(chuàng)生活與很多業(yè)主已建立很深的情誼，無論是社區(qū)的日常維護、定期的維修改造，以及及時的上門服務(wù)，都贏得了很高的滿意度。
而本次順利的提價，解決了成本的束手束腳。龍湖智創(chuàng)生活也用翻新小區(qū)水景、裝修室內(nèi)架空層、更換垃圾箱、燈具等一系列舉措給予業(yè)主反饋。
以信任為基礎(chǔ)，物業(yè)費與服務(wù)品質(zhì)的重新匹配，對于老社區(qū)來說，即是良性循環(huán)的新開端。
如今，水晶酈城仍是很多人眼中的“重慶內(nèi)環(huán)環(huán)境天花板”。在9月的楓葉大道上，搖晃的樹蔭，吹散了燥熱，大道旁的椅子上，老人們熱絡(luò)的攀談，小朋友們在草坪奔跑嬉鬧，學(xué)生模樣的女生捧著書，人與自然和諧的理念得到了很好的詮釋。
在某平臺，有一條筆記寫道，再過些日子，銀杏黃了、楓樹紅了，趕上晴天陽光撒下來，是“每年都要被驚艷一次的地方”。
一切如范仲淹筆下的詩句——“碧云天，黃葉地，秋色連波，波上寒煙翠”。
質(zhì)價匹配被逐漸認可
事實上，隨著社會消費習(xí)慣的變化，在很多人的眼中，物業(yè)費提價已并非洪水猛獸。
根據(jù)中信證券2020年的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在想更換物業(yè)的反饋者里，如果能換物業(yè)，不接受提價甚至試圖降價的比例只有18%；超過80%的受訪者均表示接受或勉強接受提價。
對于物業(yè)費，一個新的觀點是，物業(yè)費不再是1和2之間的反復(fù)拉扯，而是0與3之間的博弈——業(yè)主可以不在乎物業(yè)費的絕對漲幅，但前提是錢要花得值。
在水晶酈城收集意見時，龍湖智創(chuàng)生活就遇到有業(yè)主旗幟鮮明地表示贊成提價。“希望物業(yè)費提價工作盡快完成。希望物業(yè)全體工作人員繼續(xù)發(fā)揚優(yōu)良傳統(tǒng)，百尺竿頭，更進一步為小區(qū)提供好服務(wù)，物業(yè)與業(yè)主，大家共勉?！?/p>
重慶水晶酈城園區(qū)內(nèi)的水景
質(zhì)價相等的邏輯，讓很多小區(qū)重?zé)ㄉ鷻C，也讓很多小區(qū)過往的高滿意度服務(wù)得以延續(xù)。
事實上，隨著物業(yè)服務(wù)與地段、學(xué)區(qū)等一樣，成為左右項目保值增值的重要變量，物業(yè)服務(wù)提升在改變生活品質(zhì)的同時，市場也通過溢價將體驗的差異具象化。
如今，這些保養(yǎng)不俗的“00后”，在二手房市場上價格頗具競爭力。
在某房產(chǎn)交易平臺，重慶的水晶酈城依然是重慶冉家壩價格最俏的項目，高層接近2萬元的單價，與周邊的10后小區(qū)的洋房、疊拼相當(dāng)。
而蘇堤春曉名苑亦是長壽路最熱門的社區(qū)，近半年均價相較兩年前漲幅超過2成。其中，最近30日簽約的一套房源單價超過了12W，在2020年末，同戶型的成交價則為9W元左右。
在當(dāng)前置換需求抬頭的背景下，能夠既出得了手，也叫得上價，重要性不言而喻。這些善于保養(yǎng)的“老房子”受寵的邏輯并不復(fù)雜，因為它們不僅是追求美好生活的跳板，更是別人眼中改善生活的彼岸。
來源：松果財經(jīng)
