據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》不完全統(tǒng)計(jì)，10月底以來(lái)，至少已經(jīng)有杭州、廣州、武漢、長(zhǎng)沙、南京、佛山、蘇州、東莞等8個(gè)大中城市先后上調(diào)了房貸利率，首套房貸利率重回“3字頭”。
為何之前持續(xù)走低的房貸利率會(huì)突然轉(zhuǎn)而上升？
多地連續(xù)上調(diào)房貸利率
11月29日晚上，一條勁爆消息在杭州的房地產(chǎn)中介朋友圈里炸開了鍋：從11月30日起，浙江省主要商業(yè)銀行新發(fā)放的首套房貸利率將不低于3.1%。
而這已經(jīng)是短短一個(gè)月內(nèi)，杭州房貸利率的第二次上調(diào)了。想當(dāng)初，11月8日的時(shí)候，首套房貸利率才剛剛從2.9%上調(diào)到3.0%，沒(méi)想到這么快就又來(lái)了一次“驚喜”。
其實(shí)，不只是杭州，全國(guó)多座城市最近都上調(diào)了房貸利率。例如，廣州自11月7日開始，所有新增房貸利率均被統(tǒng)一調(diào)整為不低于3%。南京緊隨其后，在11月6日將新簽房貸利率上調(diào)至3.0%，并且有消息透露，未來(lái)還有進(jìn)一步上漲的可能性。徐州在11月6日初次將首套房貸利率設(shè)定為2.95%，但緊接著在11月9日，該利率便上調(diào)至3.05%，短短三天內(nèi)實(shí)現(xiàn)了兩次調(diào)整。長(zhǎng)沙則在11月5日宣布，首套房貸利率的定價(jià)不得低于3.0%。武漢自11月4日起，將首套房利率調(diào)整為基于LPR減去50個(gè)基點(diǎn)，即3.1%。而廈門則從11月4日開始，將首套房利率從基于LPR減去65個(gè)基點(diǎn)調(diào)整為減去55個(gè)基點(diǎn)，也就是3.05%。
此外，杭州的這次上調(diào)，不僅首套房貸利率漲了，二套房貸利率也一起“湊熱鬧”，從3.0%上調(diào)到了3.1%。如果你是首套房貸的購(gòu)房者，那么兩次上調(diào)加起來(lái)，利率總共漲了0.2個(gè)百分點(diǎn)。別小看這0.2%，以300萬(wàn)元貸款30年期等額本息還款方式為例，月供可是要增加323元呢，總利息更是要多掏11.65萬(wàn)元！
面對(duì)房貸利率的兩連漲，不少購(gòu)房者心里也擔(dān)心：這利率還會(huì)不會(huì)繼續(xù)漲啊？
對(duì)此，銀行人士給出了定心丸：“3.1%是未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)杭州商業(yè)房貸的最低利率了。就算LPR繼續(xù)下調(diào)，短期內(nèi)這個(gè)房貸利率下限也不會(huì)變。”同時(shí)，3.1%只是新發(fā)放房貸利率的下限，已經(jīng)貸款的小伙伴們就不用擔(dān)心了。如果你的合同約定利率是根據(jù)LPR浮動(dòng)的，那接下來(lái)LPR繼續(xù)下行的話，你的利率也會(huì)相應(yīng)調(diào)整的。
樓市回春，銀行等不及了
而房貸利率上調(diào)的背后，是樓市回暖的跡象。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的調(diào)查數(shù)據(jù)，2024年11月，全國(guó)100個(gè)城市二手住宅市場(chǎng)平均價(jià)格環(huán)比微降0.57%，但跌幅較上月收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)；同比則下跌7.29%。而新建住宅市場(chǎng)則呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)，平均價(jià)格環(huán)比上漲0.36%，同比上漲2.40%。
值得注意的是，深圳、成都、烏魯木齊、東營(yíng)等四城市的二手房市場(chǎng)在本月實(shí)現(xiàn)了環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，終結(jié)了連續(xù)七個(gè)月的全面下滑趨勢(shì)。
深圳樓市成交熱度持續(xù)高漲，截至11月28日，新房住宅認(rèn)購(gòu)量高達(dá)9485套，預(yù)售網(wǎng)簽量達(dá)到7475套，環(huán)比增長(zhǎng)133%，市場(chǎng)活躍度顯著提升。同時(shí)，深圳新房網(wǎng)簽成交價(jià)格環(huán)比上漲2.1%，達(dá)到每平方米4.9萬(wàn)元，顯示出新房?jī)r(jià)格趨于穩(wěn)定。上海和北京樓市同樣表現(xiàn)出色，二手房市場(chǎng)成交量大幅增長(zhǎng)，新房市場(chǎng)也呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
為何房地產(chǎn)市場(chǎng)剛開始好過(guò)，房貸利率就上去了？原因很簡(jiǎn)單，銀行快堅(jiān)持不住了。
房屋按揭貸款作為銀行長(zhǎng)期穩(wěn)定的生息資產(chǎn)，對(duì)于維護(hù)銀行息差穩(wěn)定至關(guān)重要。然而，隨著LPR的大幅下降，公積金貸款利率和商業(yè)房貸利率之間出現(xiàn)了倒掛現(xiàn)象，這無(wú)疑給銀行帶來(lái)了更大的息差管理壓力。
據(jù)國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的2024年三季度銀行業(yè)主要監(jiān)管指標(biāo)數(shù)據(jù)，三季度末商業(yè)銀行的凈息差已降至1.53%的歷史新低，環(huán)比下降0.01個(gè)百分點(diǎn)。從各類銀行來(lái)看，大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行的凈息差均低于1.65%，而民營(yíng)銀行和外資銀行的凈息差也面臨下行壓力。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)就指出，11月份房貸利率的首次上調(diào)，既是對(duì)LPR下降導(dǎo)致利率倒掛的應(yīng)對(duì)，也是銀行出于息差管理的考量。而月末房貸利率的再度上調(diào)，則更加直接地體現(xiàn)了銀行對(duì)提高生息資產(chǎn)收益率的迫切需求。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，多城市上調(diào)房貸利率已經(jīng)釋放出明確的信號(hào)，即房貸利率已經(jīng)觸底，未來(lái)繼續(xù)大幅下滑的可能性較低。
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