前段時(shí)間，“提前還房貸的人后悔了嗎”這一話題登上熱搜。

原來，隨著存量房貸利率的集體下調(diào)，許多借款人的房貸利率普遍降低了約0.5個(gè)百分點(diǎn)，甚至有人降幅高達(dá)1%。這一變化讓部分已經(jīng)提前還貸的購(gòu)房者心生悔意，感覺自己“虧大了”。

房貸利率先下后上

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年全國(guó)范圍內(nèi)，民眾提前償還的房貸總額高達(dá)約7萬(wàn)億元。這一數(shù)字意味著什么？我們可以將其與同年國(guó)民總收入及存款增長(zhǎng)情況進(jìn)行對(duì)比：2023年，我國(guó)國(guó)民總收入約為125萬(wàn)億元，而人民幣存款則增加了25.74萬(wàn)億元。換句話說，全國(guó)人民去年收入的約0.6%被用于提前償還房貸，而存款占比則高達(dá)20%。值得注意的是，這僅是總額計(jì)算的結(jié)果，若將這一比例精確分?jǐn)偟劫?gòu)房人群中，比例會(huì)更高。

提前還貸的人不在少數(shù)，后悔的人更多。上海的吳女士便是一個(gè)典型的例子，她表示：“我的房貸利率原本是4.2%，現(xiàn)在下調(diào)到3.3%了，真是后悔提前還了房貸。”

在過去一年中，房貸利率持續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。2024年在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的基調(diào)下，一系列利好政策層出不窮。

“5.17新政”甚至被稱為“史詩(shī)級(jí)救市”。5月17日，央行與國(guó)家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布三份重磅文件，旨在提振購(gòu)房需求。這些政策涵蓋了貸款利率政策下限的調(diào)整、個(gè)人住房公積金貸款利率的下調(diào)以及最低首付款比例的降低等。

隨后，需求側(cè)政策繼續(xù)加碼，包括不再區(qū)分首套、二套房，統(tǒng)一調(diào)整最低首付款比例至不低于15%；對(duì)存量房貸利率進(jìn)行批量下調(diào)；以及對(duì)契稅、增值稅等稅費(fèi)進(jìn)行減免優(yōu)惠等。這些調(diào)整使得房貸的首付比例和房貸利率均降至歷史低點(diǎn)。

值得注意的是，住房商貸利率的走勢(shì)尤為引人注目。今年下半年，不少地區(qū)的商貸利率跟隨LPR進(jìn)行了多次下調(diào)，從“4字頭”一路降至“3字頭”，甚至個(gè)別地區(qū)如杭州、蘇州的房貸利率最低達(dá)到了2.9%。

然而，從10月下旬開始，珠海、長(zhǎng)沙、廣州、杭州、蘇州、廈門、南京、寧波等多個(gè)熱點(diǎn)城市卻密集上調(diào)了房貸利率。部分城市甚至兩度、三度上調(diào)房貸利率，將原本降低至“2字頭”的房貸利率重新拉回至“3字頭”。

但正當(dāng)人們紛紛猜測(cè)房貸利率是否會(huì)繼續(xù)上漲時(shí)，12月9日召開的中央政治局會(huì)議給出了明確的信號(hào)。會(huì)議提出，來年將實(shí)施“適度寬松的貨幣政策”操作。遠(yuǎn)東資信首席宏觀研究員表示，這意味著從短期來看，無論是政策利率、無風(fēng)險(xiǎn)利率還是存貸利率，都存在向下調(diào)整的空間和可能性。

要不要提前還貸？

那么，面對(duì)不斷變化的房貸利率，我們到底要不要提前還貸呢？

對(duì)此，招聯(lián)首席研究員董希淼表示，住房貸款的提前還貸實(shí)際上是居民根據(jù)個(gè)人資產(chǎn)配置需求做出的調(diào)整。每個(gè)人是否適合提前還貸，需綜合考慮多方面因素，包括個(gè)人房貸利率的高低、投資理財(cái)能力、風(fēng)險(xiǎn)偏好以及近期和中期的資金安排等。簡(jiǎn)而言之，如果個(gè)人的投資收益能夠高于房貸利率，那么提前還貸可能并非必要；反之，若投資收益低于房貸利率，則可以考慮通過提前還貸來降低未來的利息支出。

從貸款本身來看，董希淼建議，如果房貸采用等額本金的方式還款，由于前期償還的本金較多，利息相對(duì)較少，因此提前還貸相對(duì)較為劃算；而如果采用等額本息的方式，由于前期償還的利息較多，本金相對(duì)較少，如果還款已經(jīng)過半，那么提前還貸的性價(jià)比可能就不高了。此外，對(duì)于使用公積金貸款或利率較低的房貸，由于這些貸款的利率本身就具有優(yōu)勢(shì)，因此也不建議提前還貸。

然而，從當(dāng)前市場(chǎng)情況來看，存款和理財(cái)利率都在快速下降，無風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品的年化收益率已經(jīng)跌破2%，而四大行的3年和5年期存款利率也已經(jīng)進(jìn)入1%時(shí)代。相比之下，房貸利率仍然具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)然，如果個(gè)人認(rèn)為自己能夠找到比房貸利率更高的投資回報(bào)，那么提前還貸或許并非最優(yōu)選擇。但在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，找到這樣的投資回報(bào)并不容易，股市、樓市等投資渠道都存在較大的不確定性。

所以，對(duì)于普通人而言，如果手上有一筆閑置資金，且房貸利率高于無風(fēng)險(xiǎn)存款甚至低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)?shù)氖找妫敲刺崆皟斶€房貸或許是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)妥的選擇。

不過，董希淼也提醒到，“有三種情況不適合提前還貸：第一，房貸利率較低的人群，建議借款人比較貸款利率與投資理財(cái)收益率之間的關(guān)系；第二，耗光所有積蓄、四處借錢還房貸的人，這會(huì)讓借款人資金捉襟見肘，甚至陷入家庭流動(dòng)性危機(jī)；第三，通過申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款或消費(fèi)性貸款，套取資金來還房貸，因?yàn)檫@是違規(guī)行為，甚至可能因?yàn)閭卧煜嚓P(guān)材料涉嫌違法。”

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