樓市寒冬猶在，老破小似乎要提前見到春天了。

今年11月，四大一線城市二手房成交量環同比均正增長，創近年新高。其中，北京90㎡以下二手房成交占比66.3%，上海總價300萬內房源成交超60%（多集中在50-90㎡），廣州市中心60㎡以下及60-90㎡剛需房成交占比分別為17.07%和34.52%，深圳總價150萬以下二手房成交環比增幅居首。

而這些熱門房源有一些共同特性：位于核心地段、配套成熟、部分帶有優質學區，且面積小、房齡老、物業一般、總價低，也就是人們常說的“老破小”。

老破小終于降到了年輕人能接盤的價格了

事實上，今年上半年，一線城市的“老破小”就有了回春的跡象。

據“每日經濟新聞”上半年的報道，廣州多個“老破小”二手房小區的交易速度異常迅猛，不少房源在短短十幾天內便能成交，更有甚者，掛牌一兩天即被搶購一空。貝殼買房的成交數據也顯示，今年3至4月間，廣州成交周期在一個月內的房源，其樓齡普遍超過了20年。

那么，“老破小”的行情為何能在逆境中上漲呢？答案并不復雜——降價了。上海易居研究院于今年4月發布的報告顯示，一線城市中那些被戲稱為“老破小”的二手房價格泡沫已顯著消散，目前價格已基本回落到2018年底的水平，略高于2016-2017年水平，但相比歷史最高點已縮水了33%。

“一房一萬”平臺通過對上海“老破小”市場近一年的數據分析也顯示，約有7.36萬套原本位于“200萬至300萬”價格區間的房源，現已跌入“200萬以下”的范疇；同時，超過18萬套原屬“300萬至400萬級”的房源，也已滑落至“200萬至300萬級”。總計超過25萬套“老破小”房源，已跌出了它們原有的市場定位。

此外，自“517”樓市新政實施以來，“老破小”二手房的價格下調幅度尤為顯著。加之部分業主急于出手的心態，這類房產的成交速度明顯加快。

有媒體報道顯示，上海靜安區萬榮小區，今年5月成交的一套約40平方米的一室一廳房源，僅以190萬元的價格成交，單價為47170元/平方米，且成交周期僅為9天。相比之下，2021年同期，該小區同等面積的房源成交價高達254萬元，單價更是達到了61831元/平方米。

“老破小”終于降到了年輕人買的起的價格，于是嘴上喊著“不碰房貸車貸、遠離傳宗接代”年輕人們，紛紛“真香”的買起了房，行情自然也就好了。

中指院的數據也顯示，近半年來，23至27歲年齡段購房者的占比從15%提升至19%，且獨居購房者的占比也增加了4個百分點。在社交媒體上，有不少年輕網友紛紛曬出自己“抄底老破小”的喜悅經歷。甚至，“老破小博主”正逐漸成為社交媒體上的新興熱門賽道。

“老破小”成優質資產？

除了“真香”的年輕人，一群精明的投資客也盯上了這類房源，他們基于租售比的精細考量，決定在這個時機出手抄底“老破小”。

有投資者坦言：“在當前房價相對低位，市中心老房子的投資回報率依然頗為誘人。”確實，眾多老舊小區的二手房價已回調至2017年左右的水平，展現出極高的性價比。更有部分“老破小”的租金年化收益率能達到2.5%至2.8%，被視為一種相對穩健且安心的投資渠道。

此外，值得注意的是，去年以來，北京、上海、廣州、杭州等大城市的老房子紛紛開始了“原拆原建”的試點。老破小沒準還能“花小錢，辦大事”。

然而，也有人對“老破小”的未來持謹慎態度。他們認為，“老破小”面臨著兩大難以回避的挑戰.

首先是流動性問題。隨著市場上優質房源的不斷涌現，未來的購房主力軍恐怕很難再對“老破小”青睞有加。若僅將“老破小”視為消費品，或許尚可自得其樂；但若視其為投資品，未來的買家和接盤者無疑將成為最大的現實考量。盡管近期有不少中青年業主和預算有限的小年輕涌入市場。年輕人但凡有其他選擇，大多不愿屈居于此。

此外，目前來看，“老破小”真正升溫的市場是四大一線城市，包括杭州、南京、蘇州、寧波、無錫、成都、武漢、重慶等在內的一眾強二線市區老破小，仍然“賣不動”的狀態。

對于剛需的年輕人來說，100多萬在一線城市或許“老破小”是最有性價比的選擇，但在其他城市“老破小”并不是唯一的選擇。

其次，對于已經步入“中老年”階段的“老破小”房屋來說，其安全隱患也在逐年增加。老舊房屋在結構、設施等方面可能存在著諸多隱患，一旦出現問題，不僅會對居民的生命財產安全構成威脅，還可能給投資者帶來巨大的經濟損失。

買“老破小”真的是一筆劃算的買賣嗎？這值得我們深思。