前段時間，“提前還房貸的人后悔了嗎”這一話題登上熱搜。
原來，隨著存量房貸利率的集體下調(diào)，許多借款人的房貸利率普遍降低了約0.5個百分點，甚至有人降幅高達(dá)1%。這一變化讓部分已經(jīng)提前還貸的購房者心生悔意，感覺自己“虧大了”。
房貸利率先下后上
據(jù)統(tǒng)計，2023年全國范圍內(nèi)，民眾提前償還的房貸總額高達(dá)約7萬億元。這一數(shù)字意味著什么？我們可以將其與同年國民總收入及存款增長情況進(jìn)行對比：2023年，我國國民總收入約為125萬億元，而人民幣存款則增加了25.74萬億元。換句話說，全國人民去年收入的約0.6%被用于提前償還房貸，而存款占比則高達(dá)20%。值得注意的是，這僅是總額計算的結(jié)果，若將這一比例精確分?jǐn)偟劫彿咳巳褐校壤龝摺?/p>
提前還貸的人不在少數(shù)，后悔的人更多。上海的吳女士便是一個典型的例子，她表示：“我的房貸利率原本是4.2%，現(xiàn)在下調(diào)到3.3%了，真是后悔提前還了房貸。”
在過去一年中，房貸利率持續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢。2024年在促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的基調(diào)下，一系列利好政策層出不窮。
“5.17新政”甚至被稱為“史詩級救市”。5月17日，央行與國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布三份重磅文件，旨在提振購房需求。這些政策涵蓋了貸款利率政策下限的調(diào)整、個人住房公積金貸款利率的下調(diào)以及最低首付款比例的降低等。
隨后，需求側(cè)政策繼續(xù)加碼，包括不再區(qū)分首套、二套房，統(tǒng)一調(diào)整最低首付款比例至不低于15%；對存量房貸利率進(jìn)行批量下調(diào)；以及對契稅、增值稅等稅費進(jìn)行減免優(yōu)惠等。這些調(diào)整使得房貸的首付比例和房貸利率均降至歷史低點。
值得注意的是，住房商貸利率的走勢尤為引人注目。今年下半年，不少地區(qū)的商貸利率跟隨LPR進(jìn)行了多次下調(diào)，從“4字頭”一路降至“3字頭”，甚至個別地區(qū)如杭州、蘇州的房貸利率最低達(dá)到了2.9%。
然而，從10月下旬開始，珠海、長沙、廣州、杭州、蘇州、廈門、南京、寧波等多個熱點城市卻密集上調(diào)了房貸利率。部分城市甚至兩度、三度上調(diào)房貸利率，將原本降低至“2字頭”的房貸利率重新拉回至“3字頭”。
但正當(dāng)人們紛紛猜測房貸利率是否會繼續(xù)上漲時，12月9日召開的中央政治局會議給出了明確的信號。會議提出，來年將實施“適度寬松的貨幣政策”操作。遠(yuǎn)東資信首席宏觀研究員表示，這意味著從短期來看，無論是政策利率、無風(fēng)險利率還是存貸利率，都存在向下調(diào)整的空間和可能性。
要不要提前還貸？
那么，面對不斷變化的房貸利率，我們到底要不要提前還貸呢？
對此，招聯(lián)首席研究員董希淼表示，住房貸款的提前還貸實際上是居民根據(jù)個人資產(chǎn)配置需求做出的調(diào)整。每個人是否適合提前還貸，需綜合考慮多方面因素，包括個人房貸利率的高低、投資理財能力、風(fēng)險偏好以及近期和中期的資金安排等。簡而言之，如果個人的投資收益能夠高于房貸利率，那么提前還貸可能并非必要；反之，若投資收益低于房貸利率，則可以考慮通過提前還貸來降低未來的利息支出。
從貸款本身來看，董希淼建議，如果房貸采用等額本金的方式還款，由于前期償還的本金較多，利息相對較少，因此提前還貸相對較為劃算；而如果采用等額本息的方式，由于前期償還的利息較多，本金相對較少，如果還款已經(jīng)過半，那么提前還貸的性價比可能就不高了。此外，對于使用公積金貸款或利率較低的房貸，由于這些貸款的利率本身就具有優(yōu)勢，因此也不建議提前還貸。
然而，從當(dāng)前市場情況來看，存款和理財利率都在快速下降，無風(fēng)險理財產(chǎn)品的年化收益率已經(jīng)跌破2%，而四大行的3年和5年期存款利率也已經(jīng)進(jìn)入1%時代。相比之下，房貸利率仍然具有一定的競爭力。當(dāng)然，如果個人認(rèn)為自己能夠找到比房貸利率更高的投資回報，那么提前還貸或許并非最優(yōu)選擇。但在當(dāng)前市場環(huán)境下，找到這樣的投資回報并不容易，股市、樓市等投資渠道都存在較大的不確定性。
所以，對于普通人而言，如果手上有一筆閑置資金，且房貸利率高于無風(fēng)險存款甚至低風(fēng)險理財?shù)氖找妫敲刺崆皟斶€房貸或許是一個相對穩(wěn)妥的選擇。
不過，董希淼也提醒到，“有三種情況不適合提前還貸：第一，房貸利率較低的人群，建議借款人比較貸款利率與投資理財收益率之間的關(guān)系；第二，耗光所有積蓄、四處借錢還房貸的人，這會讓借款人資金捉襟見肘，甚至陷入家庭流動性危機(jī)；第三，通過申請經(jīng)營性貸款或消費性貸款，套取資金來還房貸，因為這是違規(guī)行為，甚至可能因為偽造相關(guān)材料涉嫌違法。”
出品｜華博商業(yè)評論
郵箱｜hbsypl2023@163.com
